Pour investir dans l’immobilier locatif, il existe plusieurs stratégies.

Vous pouvez acheter dans le neuf et bénéficier du déficit foncier. Cela est notamment connu grâce au dispositif Pinel, ou vous pouvez également acheter de l’ancien, « prêt à louer » ou « à rénover ».

Si vous ne le savez pas, voici un secret : les investisseurs n’achètent pas par le biais de la loi Pinel, car à terme, notamment en cas de revente, tous les avantages de réduction d’impôts dont vous avez bénéficier pendant plusieurs années s’annulent. En effet, à la revente, la plus-value n’est pas au RDV, vous perdez souvent de l’argent.

C’est pourquoi, pour se construire un patrimoine immobilier, les biens immobiliers privilégiés sont ceux à rénover.

En effet, sur le marché immobilier, ce sont les plus rentables.

Une stratégie pour investir dans l’immobilier locatif

Un bien immobilier dans lequel vous réalisez des travaux prend de la valeur, notamment lors de la mise en location.

En effet, une fois les travaux réalisés, il sera loué un peu plus cher que la moyenne car il se démarquera du lot. Avec une belle cuisine et une belle salle de bain, les locataires acceptent de payer un peu plus cher, surtout comparé aux « taudis » qu’ils peuvent trouver en location.

De plus, grâce aux revenus fonciers grâce aux loyers perçus mais également des avantages fiscaux, vous pouvez poussé la stratégie jusqu’au bout et déduire les travaux réalisés sur votre fiche d’imposition, tout en profitant d’abattement.

Réaliser son 1er investissement immobilier

Contrairement à ce que l’on pourrait imaginer, ce premier achat ne sera pas celui de l’achat de notre résidence principale.

Car j’ai opté pour la stratégie ci-dessus pour mon 1er vrai investissement locatif :

Acquérir un bien immobilier où l’on fera des travaux pour l’embellir, avec une jolie salle de bain et une belle cuisine. Puis le mettre en location, en se disant l’on pourra louer sans problème grâce à son potentiel mis en avant.

L’autre avantage est que le prix d’achat d’un bien à rénover est bien plus intéressant qu’un logement neuf ou déjà rénové. C’est après qu’il prend de la valeur et qu’il augmente votre patrimoine immobilier.

Enfin, les travaux de rénovation réalisés pour être utiles et donner de la valeur à votre bien, que cela soit pour de la location nue, de la location meublée. Vous avez donc également des avantages si votre stratégie rentre dans le cadre de la LMNP (Location Meublée Non Professionnelle).

L’objectif est que, grâce à la demande locative, les personnes se battent pour devenir les heureux locataires.

En terme d’horizon, nous sommes sur du très long terme, puisque ce bien n’est pas destiné à la revente, immédiate ou lointaine. Ce projet d’investissement a pour but de construire notre patrimoine, tout en nous assurant un rendement locatif. Les loyers servent plutôt à assurer notre retraite. Pas d’objectif de défiscalisation donc, même si les travaux rentrent dans ce cadre.

Cependant, lors de cet achat immobilier locatif, j’ai négligé un paramètre. Un paramètre qui peut coûter cher et générer beaucoup de stress.

Sur-évaluer les mètres carrés pour les travaux de rénovation

Pour ce 1er investissement immobilier, nous avons divisé une maison en 2 appartements. Cela implique de gros travaux de rénovation, mais nous étions prêts à nous lancer dans cette expérience ! La maison étant à la base à rénover totalement, cela nous a permis de fortement négocier le prix d’achat. Et, cerise sur le gateau, les travaux de rénovation pouvaient être financés par une revente d’une partie du terrain.

Bref, pour réaliser ce projets, tous les murs ont été mis à nu avant d’être refaits à neuf.

L’erreur que nous avons faite est d’avoir sur-évaluer les mètres-carrés une fois les appartements rénovés.

En effet, nos calculs de rentabilité se basent sur les loyers potentiels après travaux. Pour connaître les loyers potentiels, nous nous basons sur la moyenne indiquée par le site Meilleurs Agents. À ce moment-là, pour la ville, le prix moyen d’un loyer était de 11 €/m2.

En résumé, voici notre raisonnement :

1. Lors de l’achat, l’annonce mentionnait une surface de 125 m2 sur 2 étages, soit 62,5 m2 pour 1 appartement (1 par étage).
2. Dans les calcul de renta, nous avons basé nos calculs du loyer, pour une location nue, sur une base de 60m2, pour être « large ».
3. Soit un loyer de 660 € par mois. Mais comme il y a jardin + cave + parking, nous sommes partis sur une base de 750 €/mois. En effet, les locataires de cette ville moyenne sont très demandeurs de ces 3 atouts.

Cependant, dès les 1ers RDV avec l’archi, nous avons déchanté. Les plans mentionnaient des espaces de 57-58m2. Et oui, 1ère chose : nous avions oublié de prendre en compte l’escalier des parties communes, à l’intérieur de la maison !

Bon, nous aurions pu éviter cette erreur. C’est sûr que l’on ne la refera pas.

Ensuite, plus les travaux avançaient, plus la taille des appartements diminuait et plus le montant des travaux augmentait :

• Les 4 murs de la maison qui ne sont pas droits,
• Les poteaux qui devaient sauter mais qui ne doivent absolument pas être démolis car semi-porteurs : on a du revoir de nombreuses fois les plans, et 1.5M2 habitables en moins
• L’épaisseur de l’isolation sous les rampants non prévue
• Bref, des configurations impossibles ont contribué à réduire les m2 au sol et en loi Carrez.

Au final, à l’heure des diagnostiques pour la location, douche froide : on se retrouve avec 1 appartement de 50 m2. Ce qui, pour un 3 pièces, cela fait relativement petit, qu’il s’agisse d’une location meublée ou nue.

Quelles conséquences ?

Cette erreur, nous en avons vu les conséquences lorsqu’il a fallu mettre en location les appartements. Pour ne pas rogner sur notre rentabilité, nous avons décidé de faire nous-mêmes la gestion locative. C’est également un plus pour le futur locataire. En effet, il n’a pas à débourser d’honoraires pour l’état des lieux, pour visiter l’appartement, etc, ce qui peut être une somme de plusieurs centaines d’euros avant même d’avoir emménager.

Nous ne voulions pas baisser le montant du loyer car, pour être rentable, nos calculs de renta se basaient sur celui prévu initialement.

Or, à ce prix-là, le loyer est bien au-dessus du marché ! Malgré ses nombreux atouts, sur un marché en crise où l’offre de location se fait rare par rapport à la demande, nous avons eu peu de contacts pour visiter l’appartement.

Un grand stress donc, de ne pas pouvoir le louer, de ne pas avoir de dossiers fiables et de se retrouver avec un appart vide ou de baisser un loyer, ou pire, avec des impayés. En effet, pour le peu de demandes reçues, nous avions peur des possibles impayés au vu des dossiers pas convaincants. Beaucoup me paraissaient louches. Si vous vous demandez comment identifier des faux dossiers, j’ai fait un podcast à ce sujet, disponible en cliquant ici.

On nous avait garanti que l’on n’aurait aucune difficulté à le louer, mais force est de constater que ça n’est pas le cas. La preuve ci-dessous :

Pour 953 vues de l’appartement, seulement 17 contacts, soit 1%, dont la plupart avec un dossier ne répondant pas aux critères.

Tout est bien qui finit bien, nous avons fini par trouver des locataires, heureux d’avoir trouver la perle rare.

Une erreur à ne pas négliger lors d’achat de biens en F et G

C’est une erreur dont on a retenu la leçon.

Pour le prochain investissement, nous avons beaucoup visité de biens en F ou G. Cela implique de faire des travaux, dont des travaux d’isolation pour qu’ils soient louables.

Or, sur de petites surfaces, ajouter une isolation qui ne peut pas se faire par l’extérieur, les m2 perdus deviennent conséquents.

Et ça, les agents immobiliers ne vont pas vous en parler. Les prix de vente étant basés, eux aussi, sur un prix au m2, si après les travaux, vous perdez jusqu’à 5m2 de surface, vous avez de quoi négocier le prix !

Ainsi, cette expérience nous a servi de leçon. En prenant en compte ce paramètre, nous avons évité des déconvenues qui auraient pu nous coûter cher sur le long terme, comme je viens de l’expliquer tout au long de cet article.

Ce qu’il faut retenir

Investir dans l’immobilier n’est pas une mince affaire. Mais c’est en faisant qu’on apprend. C’est également en apprenant des autres que l’on peut éviter certaines erreurs.

En suivant les stratégies proposées par différents investisseurs, j’ai bien pris en compte différents points :

• Les délais à rallonge liés aux travaux, qu’ils soient faits par des pros ou par vous-même. Lors de la rénovation, c’est un point que l’on a tous en tête.
• Les coûts de rénovation toujours plus importants que prévus.

En effet, sous estimer les coûts de rénovation peut avoir un fort impact sur votre investissement financier. Même si le bien immobilier vous permet d’augmenter votre patrimoine, il peut avoir des conséquences concernant le remboursement de crédit immobilier.

Par contre, on parle rarement de cela, peut-être parce que l’impact est moindre. L’impact des travaux sur la surface est conséquent. Et au vu des visites que l’on a fait, il y a beaucoup d’agents immobiliers qui font semblant d’ignorer ce point. En effet, qui dit réduction de la surface, dit potentielle réduction du prix.

Un point qu’il ne faut pas négliger. En plus des calculs de renta qui sont erronés, ils peuvent remettre en cause. Car si vous devez baisser un loyer pour éviter un appartement vacant, ce nouveau loyer ne permettra peut être pas de rembourser les mensualités de votre prêt immobilier.

Et là, adieu le cash flow !

Avez-vous déjà rencontré ce problème ? Cela a t’il conduit à une rentabilité réduite ? Avez-vous déjà eu un loyer qui ne permet pas de couvrir les coûts liés à l’appartement ? Pensez à témoigner en commentaire pour éviter que d’autres ne la reproduise ⬇️