Rénovation, une erreur qui coûte cher (mais personne n’en parle)

Renovation et travaux 1 erreur dont personne ne parle

Lorsque l’on investit dans l’immobilier pour être rentable, l’une des stratégies est d’acheter un bien à rénover que l’on pourra louer un peu plus cher que la moyenne et qui se démarquera du lot.

C’est la stratégie pour laquelle j’ai opté lors de mon 1er vrai investissement locatif.

Mais j’ai négligé un paramètre. Un paramètre qui peut coûter cher et générer beaucoup de stress.

Sur-évaluer les mètres carrés

Dans ce 1er achat, nous avons divisé une maison en 2 appartements. Tous les murs ont été mis à nu avant d’être refaits à neuf.

L’erreur que nous avons faite est d’avoir sur-évaluer les mètres carrés une fois les appartements rénovés.

En effet, nos calculs de rentabilité se basent sur les loyers potentiels après travaux. Pour connaître les loyers potentiels, nous nous basons sur la moyenne indiquée par le site Meilleurs Agents. À ce moment-là, pour la ville, le prix moyen d’un loyer était de 11 €/m2.

En résumé, voici notre raisonnement :

  1. Lors de l’achat, l’annonce mentionnait une surface de 125 m2 sur 2 étages, soit 62,5 m2 pour 1 appartement (1 par étage).
  2. Dans les calcul de renta, nous avons basé nos calculs du loyer sur une base de 60m2, pour être « large ».
  3. Soit un loyer de 660 € par mois. Mais comme il y a jardin + cave + parking, nous sommes partis sur une base de 750 €/mois.

Cependant, dès les 1ers RDV avec l’archi, nous avons déchanté. Les plans mentionnaient des espaces de 57-58m2. Et oui, 1ère chose : nous avions oublié de prendre en compte l’escalier des parties communes, à l’intérieur de la maison !

Bon cette erreur aurait vraiment, vraiment pu être évitée. C’est sûr que l’on ne la refera pas.

Puis, plus les travaux avançaient, plus la taille des appartements diminuait et plus le montant des travaux augmentait :

  • Les 4 murs de la maison qui ne sont pas droits,
  • Les poteaux qui devaient sauter mais qui ne doivent absolument pas être démolis car semi-porteurs : on a du revoir de nombreuses fois les plans, et 1.5M2 habitables en moins
  • L’épaisseur de l’isolation sous les rampants non prévue
  • Bref, des configurations impossibles ont contribué à réduire les m2 au sol et en loi Carrez.

Au final, à l’heure des diagnostiques pour la location, douche froide : on se retrouve avec 1 appartement de 50 m2. Ce qui, pour un 3 pièces, cela fait relativement petit.

Quelles conséquences ?

Cette erreur, nous en avons vu les conséquences lors de la mise en location de l’appartement.

Nous ne voulions pas baisser le montant du loyer car tous nos calculs de renta se basaient sur celui prévu initialement.

Or, à ce prix-là, le loyer est bien au-dessus du marché ! Malgré ses nombreux atouts, sur un marché en crise où l’offre de location se fait rare par rapport à la demande, nous avons eu peu de contacts pour visiter l’appartement.

Un grand stress donc, de ne pas pouvoir le louer, de ne pas avoir de dossiers fiables et de se retrouver avec un appart vide ou de baisser un loyer.

On nous avait garanti que l’on n’aurait aucune difficulté à le louer, mais force est de constater que ça n’est pas le cas. La preuve ci-dessous :

Pour 953 vues de l’appartement, seulement 17 contacts, soit 1%, dont la plupart avec un dossier ne répondant pas aux critères.

Tout est bien qui finit bien, nous avons fini par trouver des locataires, heureux d’avoir trouver la perle rare.

Une erreur à ne pas négliger lors d’achat de biens en F et G

C’est une erreur dont on a retenu la leçon.

Pour le prochain investissement, nous avons beaucoup visité de biens en F ou G. Cela implique de faire des travaux, dont des travaux d’isolation pour qu’ils soient louables.

Or, sur de petites surfaces, ajouter une isolation qui ne peut pas se faire par l’extérieur, les m2 perdus deviennent conséquents.

Et ça, les agents immobiliers ne vont pas vous en parler. Les prix de vente étant basés, eux aussi, sur un prix au m2, si après les travaux, vous perdez jusqu’à 5m2 de surface, vous avez de quoi négocier le prix !

Ainsi, cette expérience nous a servi de leçon. En prenant en compte ce paramètre, nous avons évité des déconvenues qui auraient pu nous coûter cher sur le long terme, comme je viens de l’expliquer tout au long de cet article.

Ce qu’il faut retenir

On parle souvent des délais à rallonge liés aux travaux, qu’ils soient faits par des pros ou par vous-même, lorsque l’on rénove un appartement.

Vous avez aussi sûrement entendu parler des coûts de rénovation toujours plus importants que prévus.

Mais on ne parle jamais de l’impact des travaux sur la surface.

Un point qu’il ne faut pas négliger. En plus des calculs de renta qui sont erronés, ils peuvent remettre en cause. Car si vous devez baisser un loyer pour être en mesure de ne pas avoir d’appartement vacant, ce nouveau loyer ne permettra peut être pas de rembourser les mensualités de votre emprunt.

Et là, adieu le cash flow !

Avez-vous déjà rencontré ce problème ? Cela a t’il conduit à une rentabilité réduite ou un loyer qui ne permet pas de couvrir les coûts liés à l’appartement ? Pensez à témoigner en commentaire pour éviter que d’autres ne la reproduise ⬇️

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6 thoughts on “Rénovation, une erreur qui coûte cher (mais personne n’en parle)

  1. Voici un article trés intéresssant qui évitera j’espère à beaucoup de faire ces erreurs qui peuvent coûter trés cher. Merci pour tous ces conseils avisés !

  2. En bricolage on dit souvent qu’il ne faut pas sous-estimer le nombre de mètres carrés. Alors j’ai été interpelée par ton premier titre.
    Mais oui effectivement je comprends bien le piège. Et je pense que je me ferai avoir tout comme vous, sauf que…. j’ai lu ton article ! Et me voilà prévenue si je veux rénover pour louer.
    Contente de savoir que vous avez trouvé de chouettes locataires. Ils ont de la chance.

    1. Effectivement, je n’avais pas fait le lien avec le bricolage et que mon conseil pouvait porter à confusion 🙂 Merci Aurélie

  3. Je te remercie d’avoir partagé ce point qui apparait indispensable. Je pense que ton article sera très utile aux futurs acheteurs.

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