Les 7 erreurs de débutante lors de mon 1er achat immobilier

Les 7 erreurs à eviter dans l'immobilier pour ton 1er achat
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Les 7 erreurs de débutante que j’ai commises quand j’ai acheté mon 1er bien immobilier

J’ai acheté mon 1er appartement en 2012. À l’époque, j’ai réalisé, sans le savoir, 7 erreurs qui sont les erreurs classiques des débutants.

Erreur 1 à garder en tête

La 1ère erreur que j’ai faite est… d’avoir fait confiance à l’agent immobilier.

Pour mon 1er achat, je suis passée par une agence car il y avait en vitrine un bien qui me plaisait. (À l’époque, LeBonCoin n’était pas ce qu’il est devenu aujourd’hui !). L’agent immobilier m’a fait visité l’appartement plusieurs fois.

J’ai eu un coup de coeur et avais en tête de réaliser des travaux pour améliorer l’appartement. En posant mes questions, l’agent immo m’a assurée qu’il connaissait la copropriété pour avoir vendu l’appartement une vingtaine d’années auparavant. Il n’y a aucun problème à déclarer, les copropriétaires s’entendent bien et pas de problème financier non plus.

Et moi, je l’ai cru. On verra ci-dessous que c’était une erreur.

Erreur 2 à éviter

La 2ème erreur que j’ai commise est d’avoir fait confiance au vendeur.

J’ai rencontré le vendeur lors d’une contrevisite et je lui ai fait part de mon projet avec cet appartement.

Pour remettre un peu de contexte, j’ai eu un coup de coeur pour l’appartement visité avec l’agence. MAIS celui-ci avait un point négatif : la salle d’eau d’une taille de moins de 1m2. Heureusement, à côté de cette salle d’eau il y a avait une partie commune, un cellier, que je pouvais acheter à la copro pour pouvoir agrandir ma micro-salle de bain. Tel était mon projet, faisabilité validée avec l’agent immobilier.

Validation confirmée par le vendeur lorsque je l’ai rencontré. Il trouvait mon projet top et quand je lui ai demandé s’il voyait des points bloquants : non, il n’en voyait aucun. Il n’y avait aucune raison pour que d’autres copropriétaires s’opposent à ce projet.

Je réaliserai, une fois la vente réalisée, lorsque j’ai soumis mon projet à l’AG qu’il y avait de fortes oppositions à celui-ci !

Et oui ! Je n’aurai pas dû faire confiance ni à l’agent immobilier ni au vendeur, d’autant plus que le vendeur faisait partie du Conseil Syndical. Il savait donc très bien qu’un copropriétaire s’opposerait à cette vente. En effet, ce copropriétaire avait émis le souhait de transformer ce cellier en salle d’eau pour son propre appartement situé au même étage. Car sa salle de bain était « illégale », il devait donc la démolir. Et malheureusement pour moi, il se trouve que ce copro détient la majorité des votes. Il était donc impossible de réaliser ce projet.

Erreur 3 à éviter pour le 1er achat immobilier

Cela m’amène à la 3ème erreur qui est celle de ne pas avoir su interpréter les documents que l’on m’avait remis avant la signature du compromis.

En effet, si je m’étais vraiment plongé dans ces documents, si j’avais su lire entre les lignes, j’aurais compris que mon projet tomberait à l’eau avant même d’avoir commencé.

J’aurais également noté que les finances n’étaient pas aussi saines que l’agent immobilier me l’avait affirmé. En effet, il y avait 1 ou 2 copropriétaires qui ne réglaient pas leurs charges liées à la copro, et ce, depuis un moment.

Maintenant, je lis attentivement tous les documents que l’on me remet. J’apprends à lire entre les lignes, je fais attention aux détails afin de pouvoir détecter le loup qui se cacherait (et qui pourrait engendrer de nombreux frais non prévus).

Erreur 4, une erreur classique en immobilier ou ailleurs !

Voilà, ma décision est prise, c’est un bel appartement et son point négatif pourra être transformé. Je décide donc de l’acheter. Et je l’achète… au prix !

Il ne m’est pas venu à l’idée de négocier.

En fait, la négociation n’a jamais fait partie de mon monde. Personne ne négociait dans ma famille. C’est quelque chose qu’on ne fait tout simplement pas.

Alors pourquoi c’est une erreur ? Pour 2 raisons :

  1. J’ai acheté un bien où le prix au m2, un indicateur clé dans l’immobilier, est plus élevé que la moyenne.
  2. Avec ce point rédhibitoire qui est la petite salle d’eau pour beaucoup d’investisseurs / acheteurs, il y avait une forte marge de négociation. Ça je l’apprendrai plus tard en me formant à l’immobilier, notamment avec les vidéos de Monsieur Rodolph et Michael Ferrari.

Sur le moment, ne pas négocier n’est pas grave en soi. Elle apporte tout de même des points négatifs : un montant à emprunter plus important et donc un endettement plus grand que nécessaire. En conséquence, moins d’épargne possible ou moins d’argent pour d’autres dépenses.

Par contre, elle me coûtera chère lors de la vente de mon appartement. On en parlera dans un autre article.

Erreur 5

La 5ème erreur est de ne pas avoir non plus négocié le taux d’intérêt proposé par la banque. À l’époque, je ne savais pas que cela se faisait, que les taux différaient d’une banque à l’autre.

Cependant, c’est une « demie » erreur à mon sens, dans ma situation. En effet, c’est ma propre banque qui m’a fait cet emprunt. J’ai conservé des privilèges et elle me sauvera d’une situation épineuse. J’en parle à la fin de l’article.

Cependant, pour les prochains investissements, le mieux est de contacter quelques banques pour voir les taux proposés. Au final, vous pouvez négocier un petit peu avec celle que vous aurez choisie.

Erreur dans le montant à emprunter : ne pas inclure le coût des travaux

Erreur 6

Lorsque j’ai fait ma demande de prêt pour l’achat de mon 1er appartement, j’ai oublié une chose : intégrer le coût des travaux.

Dans ce projet où j’avais l’ambition d’agrandir la salle de bain et remettre au goût du jour la cuisine, les peintures et l’électricité, je n’ai pas pensé les inclure dans le montant à financer.

En vrai, je ne savais pas à ce moment-là, que les coûts des travaux pouvaient être financés en même temps que l’achat de l’appartement.

Même si je n’ai pas refait la salle de bain, pour mes autres travaux, j’ai pioché dans l’argent que j’avais de côté.

Erreur 7 : ne pas anticiper l’avenir

La dernière erreur que j’ai faite est de ne pas avoir anticipé l’avenir, ou du moins évaluer les possibilités.

La recommandation de la HCSF est de ne pas s’endetter à plus de 30% lorsqu’un ménage fait un crédit.

De mon côté, ayant un boulot stable bien rémunéré, j’empruntais seule, je me suis endettée à quasiment 40%. C’est-à-dire que le remboursement de la mensualité de mon emprunt représentait presque 40% de mon salaire. À l’époque, je n’envisageais pas de changer de boulot, ni même de carrière.

Et pourtant, 5 ans plus tard, c’est ce qu’il s’est passé. Virage à 180°, et je me suis retrouvée sans revenus.

Heureusement, j’avais des idées pour compenser cette perte. J’ai mis en location mon appartement pendant que j’étais à l’étranger. Le loyer permettait de couvrir à la fois mes mensualités de remboursement mais également les charges liées à l’appartement : Une règle d’or dans l’immobilier pour être rentable. Mais on aura sûrement l’occasion d’en parler plus tard.

Vous aussi vous avez commis des erreurs que vous aimeriez partager ? Dîtes-les nous en commentaires ⬇️

Cet article est écrit dans le cadre de mon défi 30 interviews – 30 jours pour apprendre à investir, oser avancer et apprendre des erreurs des autres. C’est le Jour 2 et je « m’interviewe » moi-même pour vous partager mes erreurs qui sont faciles à éviter… lorsqu’on les connaît !

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